Comprar um apartamento em Miami: o guia

Primeiro, O Vocabulário

Porque os documentos não usam a sua palavra.

O que no Brasil é um apartamento, na Flórida é um condominium, ou condo. Você adquire uma unidade dentro de um regime com áreas comuns e uma associação de condôminos que aprova orçamentos e rateios extraordinários.

Não é preciso visto, residência ou cidadania para ser proprietário de imóvel residencial nos Estados Unidos. Propriedade e imigração são sistemas separados: comprar aqui não dá direito de morar no país.

Também não é preciso estar em Miami. Os contratos são assinados à distância e o fechamento por procuração é rotina.

A Compra Na Planta

Aqui se chama preconstruction.

Você fixa preço e unidade hoje, paga por etapas de obra e recebe quando o empreendimento fica pronto, normalmente de dois a quatro anos depois.

Os sinais costumam somar entre ~30% e ~50% do preço antes do fechamento. Por lei da Flórida os primeiros 10% ficam em conta escrow independente. O que exceder esses 10% pode ser usado na obra, o que é legal, e é exatamente por isso que o histórico de entrega da incorporadora não é uma questão de marca.

A maioria dos contratos de preconstruction não tem cláusula suspensiva de financiamento, então os recursos do fechamento precisam ser confiáveis.

O Que Muda Para Um Brasileiro

Duas coisas concretas.

Não existe acordo sucessório entre Brasil e Estados Unidos. O imóvel americano é um bem situado nos Estados Unidos e, no falecimento de um proprietário não residente, pode entrar no alcance do imposto sucessório americano, com isenção drasticamente menor do que a de uma pessoa americana. Uma LLC da Flórida, sozinha, não resolve isso.

O câmbio e a documentação vêm antes da transferência. Prepare a comprovação de origem dos recursos antes de enviar. A retenção de uma transferência internacional quase sempre decorre de documentação incompleta, não de suspeita.

Não assessoramos em estrutura nem em câmbio. Apresentamos o advogado nos Estados Unidos e, quando cabe, o assessor no Brasil, antes de você estar sob contrato.

A Janela De Quinze Dias

A Flórida dá tempo para ler.

A partir do recebimento dos documentos do condominium você tem 15 dias para desistir de um contrato com incorporadora e recuperar o sinal. Essa janela existe para que um advogado leia o contrato.

Passada a janela, desistir é uma questão contratual e normalmente significa perder o que foi pago.

Identifique o advogado antes de entrar na janela. Quinze dias dão para ler um contrato, não para encontrar quem o leia.

El Cambio

O que se decide antes de assinar não se refaz depois.

A estrutura de titularidade e a documentação dos recursos são baratas de resolver antes do contrato e caras depois do fechamento. Consulte o escritório do Miami Dossier e fazemos as apresentações na ordem certa.

O que está realmente disponível. O que não foi vendido, o que está reservado e o que nunca chegou a uma lista pública.

O cronograma de sinal do empreendimento específico. Percentuais, datas de gatilho e onde o dinheiro fica custodiado.

As apresentações necessárias antes de assinar. Advogado e contador, na ordem certa.

Onde não seguiríamos. Às vezes a resposta é outro empreendimento. Às vezes é ainda não.

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Perguntas Frequentes

O que os compradores brasileiros perguntam

Brasileiro pode comprar apartamento em Miami?

Sim. Não há exigência de visto, residência ou cidadania para ser proprietário de imóvel residencial nos Estados Unidos. A propriedade não concede nenhum direito migratório.

Existe acordo sucessório entre Brasil e Estados Unidos?

Não. Isso deixa o proprietário não residente com isenção drasticamente menor do que a de uma pessoa americana em caso de falecimento. É por isso que a estrutura se decide antes de assinar, e é uma pergunta para advogado.

Quanto preciso antes do fechamento?

Os cronogramas de sinal costumam somar entre ~30% e ~50% do preço, pagos por etapas durante a obra, e o restante vence no fechamento. A maioria dos contratos não tem cláusula de financiamento.

Por que minha transferência ficou retida?

Quase sempre por documentação de origem dos recursos incompleta, não por suspeita. Prepare essa documentação antes de enviar, em vez de responder a um pedido do banco depois.

Preciso ir a Miami para comprar?

Não. Reserva, contrato e fechamento podem ser feitos à distância, e o fechamento por procuração é rotina. Ainda assim, a maioria visita ao menos uma vez antes de comprometer um sinal relevante.

Antes De Actuar Sobre Cualquiera De Estos Puntos

Antes de agir com base em qualquer coisa disto

Não temos estoque próprio e não somos a incorporadora. Consulte o escritório do Miami Dossier e dizemos o que se aplica ao seu caso, o que não se aplica, e onde não seguiríamos. Para um comprador brasileiro isso começa pela estrutura, antes do contrato. Quando a pergunta for jurídica, tributária ou migratória, apresentamos os profissionais que cuidam disso adequadamente em vez de responder nós mesmos.

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