Comment acheter un appartement à Miami

Parce que les actes n’emploient pas votre mot.

Ce que vous appelez un appartement est ici un condominium, souvent abrégé en condo. Vous achetez un lot dans un régime déclaré, avec des parties communes et une association de copropriétaires qui vote les budgets et appelle les charges exceptionnelles.

Aucun visa, aucune résidence et aucune nationalité ne sont requis pour être propriétaire d'un bien résidentiel aux États-Unis. Propriété et immigration sont deux systèmes distincts : acheter ici ne donne aucun droit de séjour.

Il n'y a pas de notaire. La fonction est répartie entre un avocat, une société de title insurance et un agent de clôture, et c'est à vous de choisir l'avocat.

Quatre différences concrètes.

Pas de notaire, donc pas de contrôle automatique. En France le notaire est un officier public dont la neutralité est structurelle. Ici, personne ne joue ce rôle par défaut. L'avocat que vous engagez est votre seule protection de lecture, et il faut l'engager.

La VEFA fonctionne autrement. Ici on parle de preconstruction : vous fixez le prix et le lot maintenant, vous payez par appels de fonds liés à l'avancement, et vous livrez généralement deux à quatre ans plus tard. Les versements totalisent couramment entre ~30% et ~50% du prix avant la clôture.

Seuls les premiers 10% sont en séquestre indépendant selon la loi de Floride. Au-delà, le promoteur peut employer les fonds pour construire, ce qui est légal, et c'est précisément pourquoi son historique de livraison n'est pas une question de marque.

La plupart des contrats de preconstruction ne comportent pas de condition suspensive de financement. Il n'y a pas d'équivalent de la condition de prêt : les fonds de clôture doivent être certains.

Celle que les acheteurs français découvrent trop tard.

Un bien immobilier américain est un actif situé aux États-Unis. Au décès d'un propriétaire non résident, il peut entrer dans le champ de l'impôt successoral américain, et l'abattement offert à un non résident est très inférieur à celui d'une personne américaine.

Une convention franco-américaine en matière de succession existe, ce qui place l'acheteur français dans une position différente de celle d'un acheteur colombien ou brésilien, qui n'en a aucune. Elle ne supprime pas la question : elle en change la réponse.

Une LLC de Floride, à elle seule, ne règle pas ce point, et elle est souvent présentée comme si elle le faisait. Nous ne conseillons pas sur la structure : nous vous présentons un avocat américain, et un conseil français lorsque cela compte, avant que vous ne soyez sous contrat.

La Floride vous laisse le temps de lire.

À compter de la réception des documents du condominium, vous disposez de 15 jours pour renoncer à un contrat de promoteur et récupérer votre dépôt. Cette fenêtre existe pour qu'un avocat lise le contrat.

Passé ce délai, se retirer relève du contrat et signifie généralement perdre ce qui a été versé.

Identifiez votre avocat avant d'entrer dans la fenêtre. Quinze jours suffisent pour lire un contrat, pas pour trouver qui le lira.

Vous n'avez pas besoin d'être à Miami. Les contrats se signent à distance et les clôtures par procuration sont courantes.