Seguro de condominio en Miami: qué cambió y qué significa para el comprador

Dos capas, y la que se movió es la que usted no contrata.

Un condominio en Florida está asegurado dos veces. La asociación contrata una póliza maestra sobre la estructura y los elementos comunes, financiada por la cuota de cada propietario. Cada propietario contrata una póliza de unidad que cubre el interior, los contenidos, la responsabilidad civil y la exposición a cargos extraordinarios.

La capa que más cambió es la póliza maestra, y usted no la contrata. La paga a través de la cuota, y por eso el seguro hoy aparece como costo de tenencia y no como conversación de seguros.

La consecuencia práctica es que dos unidades idénticas en dos edificios distintos pueden cargar pesos de seguro muy diferentes, y la diferencia está en la cuota y no en su propia prima.

Varias presiones a la vez, en la misma dirección.

El seguro de propiedad en Florida ha estado bajo presión sostenida por exposición a catástrofes, costos de reaseguro, litigiosidad e inflación de costos de construcción. Aseguradoras se retiraron de partes del mercado, otras quebraron, y la aseguradora estatal de último recurso asumió un papel mayor del previsto. Hubo cambios legislativos en los últimos años orientados a estabilizar el mercado.

Si el mercado se estabilizó es materia genuinamente discutida y depende de a quién se le pregunte y qué ramo se mire, así que no vamos a publicar una afirmación al respecto. Lo que no está en discusión es que la base de costos es sensiblemente más alta que antes, y que hoy varía de forma marcada por edificio y no de manera uniforme por región.

La proximidad a la costa, la antigüedad del edificio, el estado de la cubierta y de la envolvente, los hallazgos estructurales y el historial de siniestros alimentan todos lo que paga un edificio. La construcción reciente hecha bajo el código vigente con frecuencia cotiza mejor que el parque antiguo, y un edificio con un asunto estructural sin resolver puede ser sensiblemente más difícil de colocar.

Dos torres en la misma calle pueden cotizar de forma distinta.

Los suscriptores miran la estructura que tienen delante. Antigüedad, tipo constructivo, estado de la cubierta y de los sistemas de ventanas y puertas, si las aberturas son resistentes a impacto, la elevación de los equipos críticos, el historial de siniestros, y si el edificio cumplió sus obligaciones de inspección estructural.

Eso significa que la pregunta útil nunca es cuánto cuesta el seguro en Miami. Es cuánto paga este edificio ahora, cuánto pagaba hace tres años, y qué espera su corredor en la próxima renovación.

Un edificio que acaba de completar un programa integral de envolvente o de cubierta puede estar en una posición bastante mejor que un vecino que no, y esa diferencia aparecerá en la cuota durante años.

Cinco cosas, todas ordinarias.

Lea la carátula de la póliza maestra. No un resumen. La carátula muestra los límites, los deducibles y el deducible por tormenta con nombre, que con frecuencia es un porcentaje y no una suma fija y puede ser una cifra grande.

Pregunte qué pagó la asociación en las últimas tres renovaciones. La trayectoria es la respuesta. Un solo año no lo es.

Establezca dónde termina la póliza maestra. La declaración define el límite entre la cobertura de la asociación y la suya, y difiere por edificio. Eso determina qué tiene que hacer su propia póliza.

Obtenga una cotización real de propietario antes de cerrar. Sobre la unidad concreta en el edificio concreto, con un agente licenciado en Florida, y no una estimación por analogía.

Pregunte si el edificio tiene asuntos estructurales o de inspección abiertos. Un hallazgo sin resolver afecta tanto la asegurabilidad como la probabilidad de una derrama, y las dos cosas suelen llegar juntas.

La partida que conecta el problema del edificio con su cuenta bancaria.

Si la asociación sufre un siniestro cubierto que excede su cobertura, o tiene que afrontar un deducible grande, puede cobrar la diferencia a los propietarios. La cobertura frente a cargos extraordinarios dentro de una póliza de propietario está diseñada para responder a eso.

Los compradores rutinariamente contratan el mínimo disponible y descubren que el límite es chico en relación con lo que puede generar un deducible por tormenta en un edificio grande.

Vale la pena preguntarle específicamente a su agente qué límite hay disponible y a qué respondería y a qué no. Es una conversación de cobertura y no de precio, y es uno de los pocos lugares donde la pregunta correcta vale dinero de verdad.

Como costo y como señal.

El seguro es un costo corriente y pertenece al presupuesto de tenencia junto a la cuota y al impuesto predial.

También es una señal. Un edificio que se asegura sin problemas en general es un edificio que se mantuvo, cumplió sus obligaciones y evitó siniestros. Un edificio al que le cuesta colocar cobertura le está diciendo algo sobre su estado, y ese algo normalmente tiene un costo asociado que todavía no se ha cobrado.

Ninguna de las dos observaciones le dice qué hacer. Las dos pertenecen al expediente antes de decidir.