Cuánto cuesta realmente el primer año de tener un condominio en Miami

Seis partidas recurrentes, y tres se mueven.

Tener un condominio en Miami genera un conjunto previsible de costos: la cuota de mantenimiento de la asociación, el impuesto predial, los seguros, los servicios, la administración si usted no reside aquí, y el mantenimiento de lo que está dentro de sus propias paredes.

Tres de esos son lo bastante estables como para presupuestarlos desde un solo año. Tres no. La cuota, los seguros y el impuesto predial son los que se mueven, y en los últimos años se han movido todos en la misma dirección.

Presupueste las partidas estables desde la cifra actual. Presupueste las que se mueven desde la tendencia, y pregúntele a la asociación qué espera.

La partida recurrente más grande, y la menos previsible.

La cuota mensual financia la operación del edificio: personal, seguros sobre los elementos comunes, servicios de las áreas compartidas, operación de amenidades, administración y aportes a reservas.

En una torre de servicio completo la cuota es sustancial, y escala con lo que el edificio hace y no con lo que vale su unidad. Un edificio con una cubierta de amenidades atendida por personal, valet, seguridad y servicio de alimentos cuesta más de operar que uno sin eso, y cada propietario lo paga use o no las instalaciones.

La cuota es además la partida con mayor probabilidad de subir. Los seguros sobre los elementos comunes, la mano de obra y los requisitos de reservas han empujado todos en la misma dirección, y las asociaciones que mantuvieron cuotas planas durante años en general no han podido seguir haciéndolo.

Pida los últimos tres presupuestos anuales y no sólo el vigente. La trayectoria dice bastante más que el número.

La cifra que paga el vendedor con frecuencia no es la que pagará el nuevo propietario.

El impuesto predial en Florida se determina a nivel de condado, y Miami Dade publica valuaciones y tasas de forma pública. Lo que sorprende al comprador es que una propiedad en manos del mismo dueño durante mucho tiempo puede estar valuada bastante por debajo de su valor de mercado, porque Florida limita la velocidad a la que puede subir la valuación de una propiedad que no ha cambiado de manos.

Cuando la propiedad se vende, ese límite en general se reinicia. Quien presupuesta desde la boleta actual del vendedor puede encontrar la del año siguiente sensiblemente distinta, y la diferencia no es un error.

La exención de vivienda principal y la limitación de valuación que la acompaña aplican a una residencia principal en Florida y a quienes califican. Una segunda residencia, una propiedad de inversión o una propiedad de un no residente no las reciben.

Establezca la revaluación probable antes de cerrar y no después. Un abogado en Florida o un profesional fiscal puede encuadrarlo, y el material publicado por el condado es la fuente primaria.

El edificio asegura el edificio. Usted asegura lo que está adentro.

El seguro de condominio se divide. La asociación mantiene una póliza maestra que cubre la estructura y los elementos comunes, financiada a través de su cuota. Usted contrata una póliza de propietario de unidad separada que cubre su interior, sus contenidos, su responsabilidad civil y, en muchos casos, cobertura frente a cargos extraordinarios que responde si la asociación cobra una derrama por un evento cubierto.

Dónde se encuentran ambas pólizas lo define el expediente del condominio, y no es idéntico entre edificios. La declaración especifica qué cubre la póliza maestra y dónde empieza la responsabilidad del propietario, y ese límite conviene leerlo antes de contratar la segunda póliza y no después de un siniestro.

El seguro de condominio en Florida tiene su propia nota, porque el mercado ha cambiado lo suficiente en los últimos años como para dirigir decisiones de compra en lugar de seguirlas.

Chicas por separado. No tan chicas juntas.

Derramas o cargos extraordinarios. Un cobro puntual por una partida de capital fuera del presupuesto operativo. Pregunte qué se cobró en los últimos cinco años y qué se anticipa.

Cargos de mudanza. Muchos edificios los cobran, y muchos restringen los horarios.

Aranceles de solicitud y aprobación. Los edificios con proceso de aprobación en general lo cobran, para usted y para cualquier inquilino.

Estacionamiento y bodega. A veces escriturados, a veces asignados, a veces cobrados aparte. Establezca cuál.

Servicios no incluidos en la cuota. Los edificios difieren en qué incluyen. El agua y la televisión básica con frecuencia sí. La electricidad en general no.

Administración, si usted no está aquí. Un propietario ausente necesita a alguien que reciba entregas, permita el ingreso de contratistas, revise la unidad después de una tormenta y trate con la asociación. Tiene su propia nota.

Mantenimiento interior. Manejadoras de aire, calentadores de agua y electrodomésticos son suyos. En una torre no siempre son sencillos de reemplazar, y algunos edificios exigen contratistas licenciados y aprobación previa.

Cuatro documentos y una pregunta.

Pida el presupuesto anual vigente, los últimos tres presupuestos, el estudio de reservas si existe, y el historial de cuotas incluidas las derramas.

Averigüe con el condado en cuánto se valuaría probablemente la propiedad tras una venta, o haga que un profesional se lo diga.

Obtenga una cotización de póliza de propietario para el edificio concreto antes de cerrar. Las cotizaciones varían por edificio de un modo en que no varían por barrio, y un edificio con un asunto estructural sin resolver puede ser bastante más difícil de asegurar.

Y hágale a la asociación una pregunta directa: qué espera la junta que sea la cuota dentro de tres años, y por qué. La respuesta, y la seguridad con que se dé, es información.

Nada de esto requiere permiso. Es diligencia ordinaria, y un edificio que se resiste le está diciendo algo.