La parte más cara de un penthouse suele ser la que usted no posee. Casi nadie pregunta bajo qué figura la tiene.
Esta página explica las tres figuras. Cuál aplica a una residencia concreta lo dice la declaración de condominio, y la conseguimos. Consulte a la firma de Miami Dossier para conocer la posición actual sobre cualquier edificio que cubrimos.
Parte de la unidad. El área exterior está incluida en la descripción de la unidad en la declaración. Es suya, sujeta al reglamento. Es la posición más fuerte y es menos frecuente de lo que se supone.
Elemento común de uso exclusivo. El área es propiedad común con uso exclusivo asignado a su unidad. Tiene el derecho exclusivo de usarla. No es suya, su facultad de modificarla está limitada, y la responsabilidad de mantenimiento y reparación la asigna la declaración, que puede ponerle una parte a usted y otra a la asociación.
Licencia o derecho de uso. Un permiso, a veces revocable, a veces condicionado. La más débil de las tres.
En un folleto las tres se ven idénticas. No lo son el día que falla la impermeabilización debajo de la alberca.
Una terraza intermedia está sobre otra residencia. Una azotea privada está sobre la envolvente del edificio, que es el sistema que mantiene el agua fuera de toda la estructura.
Eso significa que la asociación tiene un interés legítimo y permanente en lo que pasa ahí arriba, sea cual sea la figura. Cualquier penetración para una alberca, una cocina exterior, jardineras o una pérgola atraviesa o afecta la impermeabilización que protege a todos los de abajo.
Y significa que el costo de una falla es grande, de modo que quién lo asume no es una pregunta teórica.
La declaración de condominio y el artículo concreto que describe los límites de la unidad y los elementos comunes de uso exclusivo asignados. Ese es el documento que manda.
La asignación de mantenimiento y reparación de esa área: quién repara, quién paga, y si el reparto cambia según la causa del daño.
Las disposiciones sobre modificaciones: qué puede instalar, qué requiere autorización y de quién.
Si hay alberca, si está dentro o fuera del límite de la unidad. Con frecuencia no es lo que el comprador supone.
En preventa, pida el borrador de la declaración. Existe. Que le digan que no es definitivo no es lo mismo que decirle que no puede verlo.
En la mayoría de los casos la figura es un elemento común de uso exclusivo y está correctamente revelada en documentos que nadie lee antes de firmar.
El problema rara vez es ocultamiento. Es que el material dice azotea privada, el comprador entiende mía, la declaración dice uso exclusivo de propiedad común, y nadie concilia las dos versiones hasta que hay una disputa o una derrama, es decir un cargo extraordinario.
Leer un artículo de un documento antes de tiempo evita casi todo eso.
El artículo que describe límites de unidad y elementos comunes de uso exclusivo es una lectura corta y define qué posee, qué puede construir y quién paga cuando falla la impermeabilización. Escríbale a la firma de Miami Dossier y conseguimos ese documento y leemos con usted el artículo que aplica.
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Esta página le da el marco, no el veredicto sobre su caso. No sustituye la revisión de la declaración por su abogado. Escríbale a la firma de Miami Dossier y le decimos con franqueza qué sabemos, qué no sabemos y dónde termina nuestra competencia. Cuando la pregunta sea legal, fiscal o migratoria, lo presentamos con asesores que se ocupan de eso como corresponde, en lugar de responderlo nosotros.
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