La cuota mensual sorprende a más compradores de penthouse que el precio de compra, porque se calcula sobre una base que casi nadie considera.
Esta página explica cómo se construye la cifra. Cuánto es en una residencia concreta está en los documentos del edificio. Consulte a la firma de Miami Dossier para conocer la posición actual sobre cualquier edificio que cubrimos.
Las cuotas del condominio se reparten según la participación de cada unidad establecida en la declaración, normalmente vinculada a la superficie. No se reparten según cuánto usa cada quien.
Un penthouse con participación alta carga por tanto una porción grande del costo de la alberca, el gimnasio, el valet, el personal del vestíbulo, los elevadores y la jardinería.
Puede que nunca use el gimnasio. Va a financiar una parte importante de él cada mes mientras sea propietario.
El espacio exterior. Terrazas y azoteas requieren limpieza, sellado, mantenimiento de desagües y rehabilitación periódica. El aire salino y el sol castigan todo lo expuesto, y una azotea de varios miles de pies es un programa de mantenimiento real.
Una alberca privada. Tratamiento de agua, equipo, servicio, y la estructura que la sostiene. Las albercas en azotea llevan además un sistema de impermeabilización con vida útil y costo de reposición.
El vidrio. Más superficie, más alto y más difícil de alcanzar. La limpieza exterior en altura es una operación especializada.
La carga térmica. Una residencia con doble altura y mucho vidrio en la orientación más soleada cuesta más de climatizar, y en orientación poniente bastante más.
Una derrama, es decir un cargo extraordinario, se reparte con el mismo criterio de participación. Participación alta significa porción alta de cualquier derrama, incluso por obra que sirve sobre todo a otras partes del edificio.
El régimen de inspección estructural y fondeo de reservas de Florida ha hecho las derramas más previsibles y, en muchos edificios, más grandes.
En un edificio pequeño la aritmética es todavía más dura, porque hay menos hogares para repartir el mismo costo. Veinticinco residencias y trescientas absorben la misma reparación de forma muy distinta.
El presupuesto de operación vigente, con el cuadro que muestra la participación de esta unidad y la cuota mensual que produce.
El estudio de reservas y si están plenamente fondeadas. Una reserva insuficiente es una derrama futura con la fecha en blanco.
El historial de derramas de los últimos años, en un edificio con historia. Es el documento más honesto que va a leer.
La cifra mensual es una obligación permanente y es conocible antes de comprometerse, a diferencia de casi todo lo demás en una preventa. Escríbale a la firma de Miami Dossier y conseguimos el presupuesto, la posición de reservas y el historial de derramas del edificio que está pesando.
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Esta página le da el marco, no el veredicto sobre su caso. No sustituye la lectura del presupuesto y del estudio de reservas. Escríbale a la firma de Miami Dossier y le decimos con franqueza qué sabemos, qué no sabemos y dónde termina nuestra competencia. Cuando la pregunta sea legal, fiscal o migratoria, lo presentamos con asesores que se ocupan de eso como corresponde, en lugar de responderlo nosotros.
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