Financiamiento para extranjeros: qué existe y cómo se evalúa

Existe, está consolidado, y se evalúa distinto.

Prestar a extranjeros no residentes es parte normal del mercado de Florida. Lo ofrecen prestamistas de cartera, bancas privadas, bancos internacionales con presencia estadounidense y corredores especializados que colocan este negocio con regularidad.

Se evalúa distinto del crédito local porque el deudor no tiene historial local y los ingresos están documentados en el exterior. Los prestamistas sustituyen con otra evidencia y en general esperan un enganche mayor.

No publicamos tasas, proporciones de financiamiento ni ratios de calificación. Varían por prestamista, por perfil, por edificio y por mes, y una cifra en una página sería errónea para la mayoría de los lectores y vieja para el resto.

Lo que sí decimos es que el mercado está y que los compradores lo usan de forma rutinaria.

Cuatro fuentes, con apetitos distintos.

Prestamistas de cartera que mantienen los créditos en sus propios libros, lo que les da flexibilidad para evaluar un perfil inusual por sus méritos.

Bancas privadas, en general donde ya existe una relación patrimonial, y con frecuencia dispuestas a mirar el conjunto y no sólo el inmueble.

Bancos internacionales con brazo estadounidense, que a veces pueden trasladar el beneficio de una relación que usted ya tiene en su país.

Corredores especializados que colocan negocio de extranjeros como actividad principal y saben qué prestamista sirve para qué perfil, lo que suele ser la vía más rápida para quien no tiene relación previa aquí.

El apetito difiere de forma significativa entre ellos, y también difiere por edificio. Un prestamista cómodo con un edificio consolidado puede no estarlo con un proyecto en preconstrucción, y algunos limitan su exposición a edificios donde ya tienen mucho colocado.

Cinco cosas, aproximadamente en este orden.

El enganche. La proporción que usted aporta es la palanca principal, y se espera más que de un deudor local.

Ingresos documentados. De su propio país, en general con traducción certificada, y con frecuencia respaldados por declaraciones fiscales o confirmación de un contador.

Activos y su origen. Se superpone con la diligencia de origen de fondos y usa la misma carpeta.

Comportamiento bancario. Estados de cuenta de un período, y cualquier relación existente con el prestamista o sus filiales.

El inmueble en sí. El edificio, su estado y sus documentos, su situación de seguros y, en un condominio, las finanzas de la asociación. Los prestamistas rechazan edificios además de deudores, lo que sorprende a la gente.

El crédito se gestiona cerca de la entrega, no al firmar.

En preconstrucción los depósitos se pagan típicamente con fondos propios contra el calendario del desarrollador. El financiamiento se gestiona para el saldo que vence al cierre, que puede ser años después de firmar.

Eso tiene dos consecuencias. Sus depósitos no deberían depender de un financiamiento que todavía no está gestionado. Y las condiciones disponibles a la entrega son las de ese momento, no las que se insinuaron al firmar, porque el mercado se habrá movido.

El enfoque práctico es planificar los depósitos como efectivo con el que cuenta con certeza, y tener una idea razonada del saldo del cierre tratando cualquier indicación temprana como eso, una indicación. Un prestamista que trabaja en preconstrucción le dirá con claridad qué partes de una conversación son firmes y cuáles no.

Temprano, con un corredor, y con la carpeta lista.

Contrate antes de comprometerse y no después. Una preaprobación, aunque sea preliminar, cambia sobre qué puede avanzar y cómo lee su oferta un desarrollador.

Un corredor especializado en general vale la presentación, porque la diferencia entre prestamistas en este segmento es grande y no se ve desde afuera.

Tenga armada la carpeta de identidad y origen de fondos. Es el mismo material, y a un deudor que la produce a pedido se lo evalúa más rápido.

Y pregúntele al prestamista directamente por el edificio concreto, temprano. Una aprobación de deudor que se encuentra con un edificio contra el cual el prestamista no presta es un desperdicio evitable de varias semanas.

Presentaciones, no gestión.

Presentamos compradores con prestamistas y corredores que atienden extranjeros de forma rutinaria. No somos prestamistas ni corredores hipotecarios, no gestionamos financiamiento y no recibimos honorario por la presentación.

No le vamos a cotizar condiciones, y quien le cotice condiciones firmes antes de ver su expediente no le está haciendo un favor.

Lo que sí hacemos es decirle qué hemos visto funcionar, señalar dónde un edificio puede presentar dificultad crediticia, y asegurarnos de que esté hablando con alguien que hace esto constantemente y no de vez en cuando.