Cuánto cuesta realmente el cierre y quién paga qué

Seis categorías, y la costumbre varía por condado.

Un cierre en Florida genera costos en aproximadamente seis categorías: impuestos sobre la transferencia y sobre cualquier hipoteca, seguro de título con el trabajo de búsqueda y liquidación asociado, aranceles de registro, prorrateos de impuestos y cuotas de la asociación, costos del prestamista cuando hay crédito, y aranceles de la asociación y del edificio.

Quién paga cada una es en parte legal y en gran medida consuetudinario, y la costumbre difiere entre condados de Florida. En una reventa la asignación se negocia dentro de esa costumbre y queda en el contrato.

En un contrato de desarrollador la asignación la escribe el desarrollador, y con frecuencia traslada al comprador costos que un comprador de reventa no esperaría cargar.

No publicamos tasas ni ejemplos numéricos, porque las cifras se mueven y porque un cálculo de muestra termina citado como si fuera una cotización. Su agente de cierre producirá una estimación real para su operación, y conviene pedirla temprano.

Qué es cada una.

Impuesto documental sobre la escritura. Un impuesto estatal sobre la transferencia, calculado sobre la contraprestación. La costumbre sobre quién lo paga varía por condado.

Impuesto documental e intangible sobre la hipoteca. Aplica donde hay financiamiento, y por costumbre es costo del deudor.

Seguro de título. Una póliza del propietario que protege frente a defectos del título, más una póliza del prestamista donde hay crédito. La costumbre sobre quién paga la del propietario difiere por condado, y en Miami Dade difiere de buena parte del estado.

Aranceles de búsqueda, examen y liquidación. El trabajo de la compañía de título o del abogado de cierre.

Aranceles de registro. Los cobra el condado por inscribir la escritura y cualquier hipoteca.

Prorrateos. Impuesto predial y cuotas de la asociación divididos entre las partes a la fecha de cierre. No es tanto un costo como un reparto, pero aparece en la liquidación y puede ser una cifra relevante.

Lea la cláusula de costos antes que el catálogo de acabados.

Los contratos de desarrollador con frecuencia asignan al comprador varias partidas que un comprador de reventa no cargaría. Honorarios administrativos o del desarrollador, a veces expresados como porcentaje del precio. El costo del seguro de título y del agente de cierre, cuando el desarrollador elige al proveedor. Cargos de conexión y puesta en marcha de servicios. Un aporte al capital de trabajo de la asociación, con frecuencia equivalente a varios meses de cuota y que no se acredita contra cuotas futuras.

Nada de esto es impropio y nada está oculto. Está en el contrato. Simplemente no es lo que un comprador espera si su referencia es una compra de reventa, y no siempre se destaca durante la venta.

La instrucción práctica es encontrar la cláusula de costos de cierre, listar cada partida que se le asigna, y pedir una estimación de cada una por escrito antes de firmar. Un desarrollador que responde eso con facilidad le está diciendo algo útil, y uno que no, también.

Reales, y con frecuencia olvidados.

El honorario de su abogado, que es aparte y que conviene pagar. Aranceles de solicitud y aprobación de la asociación. Cargos de mudanza y reserva de ascensor. La primera prima de su póliza de propietario de unidad. Cualquier inspección que usted encargue. El costo de conversión de moneda sobre los fondos que trae.

Individualmente modestos, en conjunto no, y ninguno aparece en la liquidación que prepara el agente de cierre.

Súmelos a la misma hoja que los costos de cierre para que el total que planifica sea el total que realmente va a gastar.

Tres pedidos, todos razonables.

Pídale al agente de cierre una liquidación estimada tan pronto como esté dispuesto a producirla. Lo hacen constantemente y pedirlo no cuesta nada.

Pídale a su abogado que revise específicamente la asignación de costos del contrato, como partida separada del resto de la revisión, y que le diga qué asignaciones son inusuales.

Pídale a la asociación directamente su tabla de aranceles, incluidos solicitud, aprobación, mudanza y aporte de capital.

Tres pedidos, y entre ellos tendrá una cifra en la que apoyarse en lugar de una estimación que dedujo.

Más de lo que el comprador supone, menos que en una reventa.

En una reventa la asignación es negociable dentro de la costumbre local y se negocia de verdad.

En una compra de preconstrucción a un desarrollador el contrato se presenta en general como estándar, y buena parte lo es. Dicho eso, las asignaciones se conversan, sobre todo cuando el comprador está bien asesorado y la conversación ocurre antes de firmar y no después.

Lo que sí diremos con claridad es que quien no sabe qué partidas son costumbre no tiene base para esa conversación. Conocer la costumbre es todo el margen.