Comprador colombiano: estructura, impuestos y lo que se firma primero

No hay convenio sucesorio.

El inmueble estadounidense es un activo situado en Estados Unidos. Al fallecimiento de un propietario no residente puede quedar dentro del alcance del impuesto sucesorio federal, y la exención disponible para un no residente es dramáticamente menor que la de una persona estadounidense.

Colombia no tiene convenio en materia sucesoria con Estados Unidos. El Reino Unido sí lo tiene, y también España, Alemania, Francia e Italia. México, Brasil y Argentina no. Esa diferencia no es un detalle técnico: determina cuánto de la posición queda expuesta y a partir de qué umbral.

Por eso la conversación de estructura ocurre antes del contrato y no después del cierre.

Tres problemas que se confunden entre sí.

Exposición sucesoria. Qué ocurre con el activo al fallecimiento. Es la pregunta con mayores consecuencias y la que con más frecuencia se ignora. Una LLC de Florida, por sí sola, no la resuelve, y se presenta con frecuencia como si lo hiciera.

Privacidad. Los registros de propiedad de Florida son públicos. Una entidad cambia qué aparece en ellos, lo cual importa mucho a algunos compradores y nada a otros.

Renta y reporte. Cómo se grava y se reporta el ingreso por alquiler, si lo hay, en Estados Unidos y en Colombia. La obligación de reporte dual es habitual y corresponde al propietario, no al desarrollador ni al corredor.

Son tres problemas distintos. Una estructura que resuelve uno puede no hacer nada por otro, y la respuesta correcta depende de ciudadanía, residencia y circunstancias familiares.

Y por qué ese orden es el punto.

Primero la conversación de estructura, con abogado en Estados Unidos y, donde corresponde, asesor en Colombia. Antes de la reserva, no después.

Después la reserva, que fija unidad y precio. Luego el contrato, dentro del cual corren los 15 días que da Florida para desistir y recuperar el depósito una vez recibidos los documentos del condominio.

Esos 15 días alcanzan para que un abogado lea el contrato. No alcanzan para diseñar una estructura desde cero. Es exactamente por eso que la estructura va primero.

Reestructurar un activo ya adquirido es más lento y más caro que tenerlo bien desde el principio, y en algunos casos tiene costo fiscal propio.

Y no debería hacer.

No asesoramos en estructura. Somos una firma de corretaje inmobiliario, no un despacho legal ni contable, y una sala de ventas que responde estas preguntas en la sala está adivinando.

Lo que hacemos es presentar al abogado estadounidense y al asesor colombiano donde corresponda, antes de que usted esté bajo contrato, y sentarnos en la primera conversación para que nada se pierda entre ambos.

FIRPTA, el régimen de retención del que casi todo comprador ha oído, aplica cuando una persona extranjera vende propiedad estadounidense. Es un mecanismo de salida, no un impuesto de compra. Importa al comprar porque afecta su neto eventual y porque la estructura interactúa con él.