Eine Frage, die sich einmal stellt, vor dem Kauf, und dann dauerhaft gelöst ist. Wer sie am Anfang klärt, hat sie hinter sich.
Diese Seite erklärt, warum die Frage besteht und wann sie zu klären ist. Was in Ihrem Fall gilt, ist eine Frage an Ihren Steuerberater und einen amerikanischen Anwalt. Wenden Sie sich an das Miami Dossier, um den aktuellen Stand zu jedem von uns behandelten Gebäude zu erfahren
Die Vereinigten Staaten erheben eine Nachlasssteuer auf Vermögen, das sich im Land befindet. Eine Wohnung in Miami befindet sich im Land. Dass der Eigentümer in München, Zürich oder Wien lebt und die Wohnung nur wenige Wochen im Jahr nutzt, ändert daran nichts.
Für amerikanische Staatsbürger und Ansässige gilt ein hoher Freibetrag. Für Nichtansässige gilt nach dem amerikanischen Gesetz ein Freibetrag, der nur einen kleinen Bruchteil davon beträgt. Alles darüber unterliegt der Steuer. Genau deshalb wird die Struktur vor dem Kauf geplant, und das ist Routine.
Vor dem Kauf geklärt, ist diese Frage in wenigen Gesprächen gelöst. Deshalb steht sie am Anfang, und deshalb ist sie kein Grund zur Sorge, sondern ein Punkt auf der Liste.
Zwischen Deutschland und den Vereinigten Staaten besteht ein Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung bei Nachlässen. Es kann die Lage eines in Deutschland ansässigen Eigentümers deutlich verändern, unter anderem durch eine anteilige Anrechnung des höheren amerikanischen Freibetrags.
Ob und wie das in Ihrem Fall greift, hängt von Ihrem Wohnsitz, Ihrer Staatsangehörigkeit, dem Verhältnis Ihres amerikanischen Vermögens zu Ihrem Gesamtvermögen und der gewählten Eigentumsstruktur ab. Das ist keine Frage, die eine Webseite beantworten kann.
Für die Schweiz besteht ein eigenes Abkommen mit anderen Regelungen. Für Österreich ist die Lage gesondert zu prüfen. In beiden Fällen gilt: die Frage gehört zum Berater, bevor unterschrieben wird.
Ob Sie persönlich kaufen, über eine Gesellschaft oder über einen Trust, verändert die Behandlung im Nachlassfall. Manche Strukturen verlagern die Frage, manche lösen sie, manche schaffen neue.
Eine Struktur nach dem Kauf zu ändern bedeutet in der Regel eine Übertragung, mit eigenen Kosten und eigenen steuerlichen Folgen in beiden Ländern. Deshalb ist die Reihenfolge entscheidend: erst die Struktur mit den Beratern klären, dann den Vertrag unterschreiben.
Bauträger haben mit dieser Reihenfolge kein Problem. Ein Vertrag kann auf eine Gesellschaft lauten, die erst für den Kauf gegründet wird. Was nicht geht, ist die Gesellschaft nach der Unterschrift einzufügen, ohne den Vertrag neu zu verhandeln.
Neben der Nachlasssteuer stellt sich die Frage, was mit der Wohnung geschieht, wenn der Eigentümer stirbt. Ohne Vorsorge kann ein Nachlassverfahren in Florida nötig werden. Mit Vorsorge lässt sich das vermeiden, und die Instrumente dafür sind erprobt und gebräuchlich.
Dazu kommen die Fragen, die Ihr deutscher Berater ohnehin stellt: wie die Wohnung im deutschen Nachlass behandelt wird, wie Schenkungen zu Lebzeiten wirken, und wie die beiden Steuersysteme ineinander greifen.
Das alles ist lösbar, und es wird routinemäßig gelöst. Es setzt nur voraus, dass jemand die Frage stellt, bevor der erste Betrag überwiesen wird.
Die Nachlassfrage entscheidet mit darüber, wer kauft, und wer kauft steht im Vertrag. Wenden Sie sich an das Miami Dossier und wir vermitteln Ihnen Berater in Deutschland und in Florida, die diese Frage täglich bearbeiten, bevor Sie sich an ein Projekt binden.
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Wir halten keine eigenen Objekte und wir sind nicht der Bauträger. Wenden Sie sich an das Miami Dossier und wir sagen Ihnen, was auf Ihre Lage zutrifft, was nicht, und wo wir nicht weitermachen würden. Hier beginnt das bei der Frage, wer kauft. Wo die Frage rechtlicher, steuerlicher oder aufenthaltsrechtlicher Natur ist, vermitteln wir Ihnen die Fachleute, die das ordentlich bearbeiten, statt selbst zu antworten.
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