Dos edificios pueden anunciar la misma superficie y entregar espacios muy distintos. La diferencia casi nunca es un engaño: es una convención de medición que nadie le explica.
Esta página explica las convenciones de medición, sin referencia a ningún proyecto en particular. Consulte a la firma de Miami Dossier para conocer la posición actual sobre cualquier edificio que cubrimos.
En Miami conviven al menos dos formas de expresar la superficie de un departamento, y ambas aparecen en material de venta sin que siempre se aclare cuál es cuál.
La superficie interior es el espacio habitable dentro de los muros: corresponde a la idea intuitiva de qué tan grande es el departamento. La superficie total suele sumar la terraza, y en algunas convenciones incluye parte del espesor de los muros perimetrales y una porción prorrateada de áreas comunes.
En una torre frente al mar con terrazas profundas la diferencia entre ambas cifras puede ser sustancial. Un comprador que compara la superficie total de un edificio contra la superficie interior de otro está comparando cosas que no son comparables, y concluirá casi siempre a favor del que midió con más generosidad.
El material en inglés suele distinguir entre interior y total, y a veces emplea las expresiones air conditioned area o under air para el espacio climatizado. Esta última es la más útil porque describe físicamente lo que incluye: lo que está bajo aire acondicionado.
La superficie con valor contractual es la que consta en los documentos del condominio, no la de la lámina de ventas. Si ambas no coinciden, manda el documento. Es una de las razones para leer ese expediente antes de firmar y no después.
Para comparar dos edificios con honestidad use la superficie interior de ambos y trate la terraza como una línea aparte. Una terraza profunda y utilizable tiene valor real en Miami, pero es un valor distinto al del espacio interior y conviene contarlo por separado en lugar de fundirlo en una sola cifra.
Miami se mide en pies cuadrados. Un metro cuadrado equivale aproximadamente a 10.76 pies cuadrados, de modo que para pasar de pies a metros se divide entre casi 11. Conviene hacerlo con calculadora y no de memoria, porque el error se acumula rápido en superficies grandes.
El hábito de convertir mentalmente redondeando a diez introduce una distorsión cercana al siete por ciento, siempre a favor de la cifra mayor. En una unidad amplia eso equivale a varios metros que no existen.
Cuando la firma prepara una comparación entre edificios convertimos todo a metros y separamos interior de terraza en columnas distintas. Es una presentación menos halagadora que la del material de ventas y es la única que permite decidir.
La comparación útil no es entre dos folletos sino entre dos cuadros de áreas leídos con el mismo criterio. la firma de Miami Dossier arma ese cuadro con la superficie interior de cada unidad, la terraza aparte y todo convertido a metros, para que la comparación se sostenga.
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Esta página le da el marco, no el veredicto sobre su caso. Las convenciones de medición varían entre proyectos y sólo el expediente del condominio resuelve cuál es la cifra que manda. Escríbale a la firma de Miami Dossier y le decimos con franqueza qué sabemos, qué no sabemos y dónde termina nuestra competencia. Cuando la pregunta sea legal, fiscal o migratoria, lo presentamos con asesores que se ocupan de eso como corresponde, en lugar de responderlo nosotros.
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