Comprare un appartamento a Miami

Perché gli atti non usano la vostra parola.

Quello che in Italia è un appartamento, in Florida è un condominium, spesso abbreviato in condo. Acquistate un'unità dentro un regime dichiarato, con parti comuni e un'associazione di proprietari che approva i bilanci e delibera le spese straordinarie.

Non servono visto, residenza o cittadinanza per essere proprietari di un immobile residenziale negli Stati Uniti. Proprietà e immigrazione sono sistemi separati: comprare qui non dà alcun diritto di soggiorno.

Non esiste il notaio. La funzione è divisa tra un avvocato, una società di title insurance e un closing agent, e l'avvocato lo scegliete voi.

Quattro differenze concrete.

Niente notaio, quindi nessun controllo automatico. In Italia il notaio è un pubblico ufficiale la cui terzietà è strutturale. Qui quel ruolo non lo svolge nessuno per definizione. L'avvocato che incaricate è la vostra unica lettura di controllo, e va incaricato.

L'acquisto sulla carta funziona diversamente. Qui si chiama preconstruction: fissate prezzo e unità adesso, pagate per stati di avanzamento, e consegnate di norma due o quattro anni dopo. Gli acconti sommano comunemente tra il ~30% e il ~50% del prezzo prima del closing.

Solo il primo 10% sta in deposito vincolato indipendente per legge della Florida. Oltre quella soglia il costruttore può impiegare i fondi per costruire, il che è legale, ed è esattamente il motivo per cui lo storico di consegna del costruttore non è una questione di marchio.

La maggior parte dei contratti di preconstruction non ha condizione sospensiva di finanziamento. Non esiste l'equivalente della condizione di mutuo: i fondi per il closing devono essere certi.

Quella che gli acquirenti italiani scoprono tardi.

Un immobile statunitense è un bene situato negli Stati Uniti. Alla morte di un proprietario non residente può rientrare nell'imposta di successione americana, e la franchigia per un non residente è drasticamente inferiore a quella di una persona americana.

Tra Italia e Stati Uniti esiste una convenzione in materia di successioni, il che colloca l'acquirente italiano in una posizione diversa da quella di un acquirente colombiano o brasiliano, che non ne ha alcuna. Non elimina la domanda: ne cambia la risposta.

Una LLC della Florida, da sola, non risolve questo punto, e viene spesso presentata come se lo facesse. Non diamo consulenza sulla struttura: presentiamo un avvocato statunitense e, dove conta, un professionista italiano, prima che siate sotto contratto.

La Florida vi dà il tempo di leggere.

Dal ricevimento dei documenti del condominium avete 15 giorni per recedere da un contratto con il costruttore e recuperare l'acconto. Quella finestra esiste perché un avvocato legga il contratto.

Passata la finestra, ritirarsi è una questione contrattuale e di norma significa perdere quanto versato.

Individuate l'avvocato prima di entrare nella finestra. Quindici giorni bastano per leggere un contratto, non per trovare chi lo legga.

Non serve essere a Miami. I contratti si firmano a distanza e i closing per procura sono la norma.