Plazos de entrega: cómo se atrasan de verdad

Dos fechas, y sólo una obliga.

Todo proyecto en preconstrucción tiene una fecha de entrega proyectada que se usa en el material de venta, y una fecha límite contractual pasada la cual el desarrollador está en incumplimiento. No son la misma, y la brecha entre ellas con frecuencia es amplia.

La fecha proyectada es una estimación hecha antes de que empiece la obra. La fecha límite es la promesa, y en general se fija con margen sustancial.

Quien planifica alrededor de la fecha de venta y no conoce la contractual no entendió lo que firmó.

Cinco etapas, y las primeras son las menos visibles.

Preventa. La mayoría de los proyectos requiere un umbral de ventas antes de disponer del financiamiento de construcción. Hasta que se alcanza, no se construye nada, y esta etapa es invisible desde afuera.

Permisos. Las aprobaciones toman tiempo y pueden tomar más donde el proyecto es complejo o el terreno está restringido.

Fundaciones y obra bajo nivel. En la costa de Miami esto puede ser lento y puede sorprender, y es donde aparecen las condiciones imprevistas.

Estructura. En general la etapa más previsible, porque una torre sube a un ritmo bastante consistente una vez que arrancó.

Terminaciones y cierre de obra. La etapa que más a menudo se estira. Acabados, puesta en marcha de sistemas, inspecciones y el certificado de ocupación son donde se acumulan los meses.

Los compradores miran la estructura porque es visible. El atraso normalmente ocurre antes de que empiece y después de que termina.

Causas ordinarias, en su mayoría.

Preventa que toma más de lo proyectado. Permisos y aprobaciones. Disponibilidad de mano de obra y materiales. Clima y temporada de tormentas. Cambios de diseño hechos durante la obra. Inspección y cierre.

Ninguna de esas es exótica y ninguna indica por sí sola un proyecto en problemas. Los edificios grandes son complicados y las cosas complicadas se atrasan.

Lo que sí merece atención es un desarrollador cuyos proyectos anteriores se pasaron consistentemente de sus fechas proyectadas, o un proyecto donde el desarrollador comunica mal sobre el atraso. El historial es más informativo que el motivo.

Encuentre la fecha límite antes de firmar.

Los contratos contienen una fecha límite de terminación y cláusulas que rigen el atraso, y en general reservan al desarrollador latitud considerable por causas fuera de su control.

Encuentre la fecha límite, establezca qué pasa si se vence, y entienda qué categorías de atraso están excusadas. Es una pregunta legal y su abogado debería recorrerla específicamente.

Establezca también qué pasa con sus depósitos durante un atraso prolongado, y si surge algún derecho de cancelar y en qué momento. Esas son las cláusulas que importan, y se pueden leer antes de pagar nada.

Tres hábitos.

Revise el historial del desarrollador. Qué proyectaron sus últimos tres proyectos y qué entregaron. Es verificable en registros públicos y en prensa, y es el mejor predictor disponible.

Establezca la etapa actual con honestidad. ¿Se alcanzó el umbral de preventa? ¿Se obtuvieron los permisos? ¿Cerró el financiamiento de construcción? Un proyecto que no empezó está en un punto distinto de la curva que uno con estructura subiendo.

Planifique para más tarde de lo proyectado. No como pesimismo sino como aritmética. Si sus planes dependen de una fecha concreta, incorpore margen, y si no pueden absorber margen, un edificio terminado es la mejor respuesta.

Una pregunta.

¿Qué le pasa a usted si esto se entrega bastante más tarde de lo proyectado? Si la respuesta es que sería un inconveniente, la preconstrucción es viable. Si la respuesta es que se vence un alquiler, empieza un año escolar o se cierra una venta en fecha fija, el riesgo es real y debería tratarse como tal.

La preconstrucción premia a quien puede esperar y penaliza a quien no. Eso es todo.

Cuando la respuesta no es ninguna: un proyecto ya en construcción con la estructura terminada tiene mucho menos riesgo de plazo que uno todavía en preventa, y con frecuencia está disponible. Si el tiempo lo preocupa, ahí es donde mirar en lugar de abandonar la obra nueva por completo.