Vivo en Perú. ¿Puedo comprar en Miami?

Sí, y las restricciones no están donde la gente cree.

No existe restricción alguna en Estados Unidos para que un ciudadano o residente peruano sea titular de una propiedad residencial en Florida. No necesita residencia, visa ni ciudadanía para comprar, y la propiedad no otorga ningún estatus migratorio de ninguna clase.

Lo que sí cambia para quien reside en Perú no es el permiso. Es el proceso: cómo se mueven y se documentan los fondos, cómo se maneja lo fiscal en dos lugares a la vez, cómo se estructura la titularidad, y quién cuida la residencia cuando usted está en Lima y ella está aquí.

La compra en sí es la parte sencilla. El trabajo está en ordenar la secuencia alrededor, y eso se hace.

Las razones que dan los compradores, y las que resisten el análisis.

El comprador peruano se ha vuelto una presencia más constante en Miami en la última década, atraído por la misma combinación que cita el resto de la región: vuelos directos desde Lima, una diferencia horaria manejable y un entorno profesional que funciona con comodidad en español.

Lo que sí es distinto es la escala. Como Perú es un mercado de origen más chico que sus vecinos, es menos probable que al comprador peruano lo reciban con un enfoque de venta dedicado y más probable que lo atiendan de forma genérica.

Eso no es una desventaja si uno lo sabe. Simplemente significa que la carga de hacer las preguntas correctas queda de su lado, y que el valor de tener a alguien aquí que no le está vendiendo un edificio en particular sube en lugar de bajar.

El comprador peruano además tiende a comprar para usar, con frecuencia pensando en la familia o en la educación de los hijos, lo que es una base más sana que la mayoría y hace que la elección del edificio sea la pregunta importante.

Proceso ordinario, aplicado con cuidado.

Perú no mantiene el tipo de controles cambiarios que existen en algunos países de la región, lo que hace relativamente directo el aspecto mecánico de mover fondos.

El requisito documental es idéntico al de cualquier otro lugar. Las instituciones estadounidenses van a querer establecer quién es usted, dónde vive, cuál es su situación fiscal y de dónde vinieron los fondos, en una línea documentada sin interrupciones.

Los documentos que no estén en inglés generalmente requieren traducción certificada, y donde los fondos hayan pasado por varias cuentas o instituciones, cada paso necesita su estado de cuenta. Es trabajo administrativo, y es mucho más fácil hecho antes de que sea urgente.

Hable con su banco en Perú antes de la primera transferencia y no durante. Ese solo paso evita la mayor parte de la fricción que encuentran los compradores, y no cuesta nada.

Nombrado, y entregado a quien está calificado para responder.

Estados Unidos grava la propiedad situada aquí sin importar dónde viva el titular, y su propio país tendrá su propia lectura de un activo en el exterior. Donde ambos se superponen, la pregunta es para asesores en los dos lugares, trabajando juntos. Nombramos los temas para que sepa que existen y no los caracterizamos más allá de eso.

Del lado estadounidense, la titularidad por un no residente implica impuesto predial anual a nivel de condado, obligaciones de declaración si la residencia se arrienda, y disposiciones de retención que pueden aplicar en una venta. Cada una es rutinaria y cada una la maneja constantemente gente que se dedica a eso.

Un punto merece mención expresa porque es estable y porque los compradores rara vez lo escuchan a tiempo. Estados Unidos aplica impuesto sucesorio sobre bienes situados aquí que pertenecen a un no residente, y el monto exento disponible para un no residente es muy inferior al que corresponde a una persona estadounidense. Estados Unidos tiene tratados en materia sucesoria con un número limitado de países y no lo tiene con los países de esta región. Eso no hace desaconsejable la compra y se planifica de forma rutinaria, pero se planifica antes de comprar y no después. Confirme la posición con asesoría calificada en ambas jurisdicciones.

No publicamos tasas, umbrales ni montos exentos. Cambian, dependen de las circunstancias, y una cifra tomada de una página web es exactamente el modo en que la gente hace suposiciones caras. Con un asesor transfronterizo desde el inicio, todo el tema se vuelve administrativo.

Una decisión previa a la firma, no posterior.

A título personal, en copropiedad, a través de una sociedad, de un fideicomiso, o de una estructura que involucre entidades en más de un país. Cada opción tiene consecuencias distintas en materia fiscal, sucesoria, de privacidad, de reporte y de costo, y esas consecuencias difieren en Estados Unidos y en su país.

La respuesta correcta depende de su situación, de su familia, de si piensa arrendar la residencia y de cómo trata su país los activos en el exterior. No hay una estructura que sirva para todos, y quien le ofrezca una antes de preguntarle por su situación está vendiendo, no asesorando.

Lo práctico es que esto se decida antes de firmar, porque cambiarlo después va de incómodo a costoso. Es lo que los compradores dejan para más tarde con mayor frecuencia.

No asesoramos sobre estructura. Sí nos aseguramos de que la pregunta esté sobre la mesa a tiempo, y lo presentamos con asesores que se ocupan de eso como corresponde, en lugar de responderlo nosotros.

Seis pasos, y el orden importa.

Contrate asesoría fiscal transfronteriza y un abogado en Florida antes de comprometerse con nada. Este es el paso que los compradores se saltan y el que determina qué tan fluido resulta todo lo demás.

Hable temprano con su propio banco sobre la transferencia, y cumpla de forma completa cualquier requisito local de registro o reporte de salida de fondos.

Reúna una sola vez su documentación de identidad y de origen de fondos, en una carpeta que sirva para todas las instituciones de la cadena.

Defina la estructura de titularidad antes de firmar.

Lea el expediente del condominio dentro del plazo legal de rescisión, con abogado.

Deje resuelto quién cuida la residencia antes del cierre, no después del primer problema.