Vivo en España. ¿Puedo comprar en Miami?

Sí, y las restricciones no están donde la gente cree.

No existe restricción alguna en Estados Unidos para que un ciudadano o residente español sea titular de una propiedad residencial en Florida. No necesita residencia, visa ni ciudadanía para comprar, y la propiedad no otorga ningún estatus migratorio de ninguna clase.

Lo que sí cambia para quien reside en España no es el permiso. Es el proceso: cómo se mueven y se documentan los fondos, cómo se maneja lo fiscal en dos lugares a la vez, cómo se estructura la titularidad, y quién cuida la residencia cuando usted está en Madrid y ella está aquí.

La compra en sí es la parte sencilla. El trabajo está en ordenar la secuencia alrededor, y eso se hace.

Las razones que dan los compradores, y las que resisten el análisis.

El comprador residente en España combina con frecuencia vínculos familiares o de negocio en América Latina con una base europea, lo que hace de Miami un punto natural.

Los vuelos directos desde Madrid son frecuentes y la diferencia horaria, aunque real, permite sostener una relación de trabajo con asesores aquí.

La cercanía cultural es genuina y también es una trampa menor. El sistema inmobiliario estadounidense no funciona como el español: el papel del notario es distinto, la figura de la plica no tiene equivalente exacto, y el expediente del condominio es un documento mucho más extenso y determinante que su equivalente habitual en España.

Nada de eso es difícil. Simplemente conviene no dar por supuesto que lo conocido se traslada.

Mecánica sencilla, un punto sucesorio que conviene mirar.

España no aplica controles cambiarios y las transferencias al exterior por el sistema bancario son rutinarias, con las obligaciones de información que correspondan.

Los residentes fiscales en España tienen obligaciones de declaración respecto de bienes situados en el exterior, y su alcance es asunto de su asesor fiscal en España. Conviene resolverlo antes de comprar.

Hay un punto que merece mención expresa. Estados Unidos tiene tratados en materia de impuesto sucesorio con un número limitado de países y no tiene uno con España. Eso significa que la exposición sucesoria estadounidense de un no residente español no se ve modificada por tratado, a diferencia de lo que ocurre con algunos otros países europeos. No hace desaconsejable la compra y se planifica de forma rutinaria, pero se planifica antes.

Confirme la posición con asesoría calificada en ambas jurisdicciones. Es exactamente el tipo de tema donde una conversación temprana ahorra mucho después.

Nombrado, y entregado a quien está calificado para responder.

Estados Unidos grava la propiedad situada aquí sin importar dónde viva el titular, y su propio país tendrá su propia lectura de un activo en el exterior. Donde ambos se superponen, la pregunta es para asesores en los dos lugares, trabajando juntos. Nombramos los temas para que sepa que existen y no los caracterizamos más allá de eso.

Del lado estadounidense, la titularidad por un no residente implica impuesto predial anual a nivel de condado, obligaciones de declaración si la residencia se arrienda, y disposiciones de retención que pueden aplicar en una venta. Cada una es rutinaria y cada una la maneja constantemente gente que se dedica a eso.

Un punto merece mención expresa porque es estable y porque los compradores rara vez lo escuchan a tiempo. Estados Unidos aplica impuesto sucesorio sobre bienes situados aquí que pertenecen a un no residente, y el monto exento disponible para un no residente es muy inferior al que corresponde a una persona estadounidense. Estados Unidos tiene tratados en materia sucesoria con un número limitado de países y no lo tiene con los países de esta región. Eso no hace desaconsejable la compra y se planifica de forma rutinaria, pero se planifica antes de comprar y no después. Confirme la posición con asesoría calificada en ambas jurisdicciones.

No publicamos tasas, umbrales ni montos exentos. Cambian, dependen de las circunstancias, y una cifra tomada de una página web es exactamente el modo en que la gente hace suposiciones caras. Con un asesor transfronterizo desde el inicio, todo el tema se vuelve administrativo.

Una decisión previa a la firma, no posterior.

A título personal, en copropiedad, a través de una sociedad, de un fideicomiso, o de una estructura que involucre entidades en más de un país. Cada opción tiene consecuencias distintas en materia fiscal, sucesoria, de privacidad, de reporte y de costo, y esas consecuencias difieren en Estados Unidos y en su país.

La respuesta correcta depende de su situación, de su familia, de si piensa arrendar la residencia y de cómo trata su país los activos en el exterior. No hay una estructura que sirva para todos, y quien le ofrezca una antes de preguntarle por su situación está vendiendo, no asesorando.

Lo práctico es que esto se decida antes de firmar, porque cambiarlo después va de incómodo a costoso. Es lo que los compradores dejan para más tarde con mayor frecuencia.

No asesoramos sobre estructura. Sí nos aseguramos de que la pregunta esté sobre la mesa a tiempo, y lo presentamos con asesores que se ocupan de eso como corresponde, en lugar de responderlo nosotros.

Seis pasos, y el orden importa.

Contrate asesoría fiscal transfronteriza y un abogado en Florida antes de comprometerse con nada. Este es el paso que los compradores se saltan y el que determina qué tan fluido resulta todo lo demás.

Hable temprano con su propio banco sobre la transferencia, y cumpla de forma completa cualquier requisito local de registro o reporte de salida de fondos.

Reúna una sola vez su documentación de identidad y de origen de fondos, en una carpeta que sirva para todas las instituciones de la cadena.

Defina la estructura de titularidad antes de firmar.

Lea el expediente del condominio dentro del plazo legal de rescisión, con abogado.

Deje resuelto quién cuida la residencia antes del cierre, no después del primer problema.