Vivo en Chile. ¿Puedo comprar en Miami?

Sí, y las restricciones no están donde la gente cree.

No existe restricción alguna en Estados Unidos para que un ciudadano o residente chileno sea titular de una propiedad residencial en Florida. No necesita residencia, visa ni ciudadanía para comprar, y la propiedad no otorga ningún estatus migratorio de ninguna clase.

Lo que sí cambia para quien reside en Chile no es el permiso. Es el proceso: cómo se mueven y se documentan los fondos, cómo se maneja lo fiscal en dos lugares a la vez, cómo se estructura la titularidad, y quién cuida la residencia cuando usted está en Santiago y ella está aquí.

La compra en sí es la parte sencilla. El trabajo está en ordenar la secuencia alrededor, y eso se hace.

Las razones que dan los compradores, y las que resisten el análisis.

Chile tiene un sistema financiero comparativamente abierto y una clase profesional acostumbrada a tener activos en el exterior, lo que significa que el comprador chileno con frecuencia llega con asesores ya designados y con una idea clara de lo que quiere.

Los atractivos prácticos son los regionales: vuelos directos desde Santiago, poca diferencia horaria y un mercado donde el idioma y la cultura legal son navegables.

El comprador chileno además tiende a ser metódico. Compara edificios con seriedad, pregunta por el desarrollador y no sólo por la unidad, y está cómodo retirándose de una operación. Es una buena postura y da mejores resultados.

Lo que más a menudo deja para tarde es la estructura de titularidad, que es la única decisión genuinamente difícil de deshacer después de firmar.

Mecánica directa, obligaciones de reporte reales.

Chile no opera el tipo de régimen cambiario restrictivo que existe en otras partes de la región, y las transferencias al exterior por el sistema bancario son rutinarias.

Los residentes fiscales en Chile tienen obligaciones de declaración respecto de bienes y rentas en el exterior, y esas obligaciones conviene entenderlas antes de la compra y no en la primera declaración posterior. Eso es pregunta para su contador en Chile.

Del lado estadounidense los requisitos son los estándar: identidad, domicilio, situación fiscal y un rastro documentado del origen de los fondos. Un comprador chileno con registros ordenados suele encontrar esto sin novedad.

El paso más útil es que su contador en Chile y un asesor transfronterizo estadounidense hablen entre ellos antes de decidir la estructura. Cuesta una reunión y evita la versión cara de esta conversación.

Nombrado, y entregado a quien está calificado para responder.

Estados Unidos grava la propiedad situada aquí sin importar dónde viva el titular, y su propio país tendrá su propia lectura de un activo en el exterior. Donde ambos se superponen, la pregunta es para asesores en los dos lugares, trabajando juntos. Nombramos los temas para que sepa que existen y no los caracterizamos más allá de eso.

Del lado estadounidense, la titularidad por un no residente implica impuesto predial anual a nivel de condado, obligaciones de declaración si la residencia se arrienda, y disposiciones de retención que pueden aplicar en una venta. Cada una es rutinaria y cada una la maneja constantemente gente que se dedica a eso.

Un punto merece mención expresa porque es estable y porque los compradores rara vez lo escuchan a tiempo. Estados Unidos aplica impuesto sucesorio sobre bienes situados aquí que pertenecen a un no residente, y el monto exento disponible para un no residente es muy inferior al que corresponde a una persona estadounidense. Estados Unidos tiene tratados en materia sucesoria con un número limitado de países y no lo tiene con los países de esta región. Eso no hace desaconsejable la compra y se planifica de forma rutinaria, pero se planifica antes de comprar y no después. Confirme la posición con asesoría calificada en ambas jurisdicciones.

No publicamos tasas, umbrales ni montos exentos. Cambian, dependen de las circunstancias, y una cifra tomada de una página web es exactamente el modo en que la gente hace suposiciones caras. Con un asesor transfronterizo desde el inicio, todo el tema se vuelve administrativo.

Una decisión previa a la firma, no posterior.

A título personal, en copropiedad, a través de una sociedad, de un fideicomiso, o de una estructura que involucre entidades en más de un país. Cada opción tiene consecuencias distintas en materia fiscal, sucesoria, de privacidad, de reporte y de costo, y esas consecuencias difieren en Estados Unidos y en su país.

La respuesta correcta depende de su situación, de su familia, de si piensa arrendar la residencia y de cómo trata su país los activos en el exterior. No hay una estructura que sirva para todos, y quien le ofrezca una antes de preguntarle por su situación está vendiendo, no asesorando.

Lo práctico es que esto se decida antes de firmar, porque cambiarlo después va de incómodo a costoso. Es lo que los compradores dejan para más tarde con mayor frecuencia.

No asesoramos sobre estructura. Sí nos aseguramos de que la pregunta esté sobre la mesa a tiempo, y lo presentamos con asesores que se ocupan de eso como corresponde, en lugar de responderlo nosotros.

Seis pasos, y el orden importa.

Contrate asesoría fiscal transfronteriza y un abogado en Florida antes de comprometerse con nada. Este es el paso que los compradores se saltan y el que determina qué tan fluido resulta todo lo demás.

Hable temprano con su propio banco sobre la transferencia, y cumpla de forma completa cualquier requisito local de registro o reporte de salida de fondos.

Reúna una sola vez su documentación de identidad y de origen de fondos, en una carpeta que sirva para todas las instituciones de la cadena.

Defina la estructura de titularidad antes de firmar.

Lea el expediente del condominio dentro del plazo legal de rescisión, con abogado.

Deje resuelto quién cuida la residencia antes del cierre, no después del primer problema.